8月28日，中国金茂（00817.HK）在香港公布了2019年中期业绩报告。自2018年晋级新的千亿公司后，中国金茂在销售规模上，持续保持着高质量的务实快速增长：2019年上半年，中国金茂达成协议合约销售金额大约785亿元，销售面积大约358万平方米，回避2018年上半年大宗写字楼交易的影响，中国金茂合约签下销售净额同比快速增长大约79%；销售面积同比快速增长114%。此外，截至半年业绩报告公布日（8月28日），中国金茂的合约签下金额与回款金额已双双突破一千亿元人民币。

中国金茂前八月回款销售皆突破千亿回款亲率超强90% 中国金茂的双千亿之路总结中国金茂2019年的“双千亿”之路，公告表明，自3月开始，中国金茂就转入签下“加速度”节奏，单月签下额皆超过百亿以上。3月，中国金茂获得签下销售金额为人民币100.35亿元；4月，已完成签下销售金额127.92亿元；5月，获得签下销售金额133.39亿元——销售金额沿袭前两个月的递减态势，以更慢的速度奔向千亿；6月，中国金茂创下今年单月最低成交价金额，达成协议签下销售额大约239.97亿元。

据理解，2019年前八个月，杭州、北京等城市签下额皆突破百亿。与此同时，回款速度亦紧随签下下降趋势突破千亿，中国金茂以多达90%的回款亲率构建了高效、有质量的快速增长。

金茂式的高质量快速增长“加速度”，更进一步延长了2019年的“金茂千亿时间”——去年，中国金茂花上了将近10个月，首次挤身千亿阵营；今年，已完成签下额和返款额双千亿，中国金茂意味着用了将近8个月时间。此外，在克而瑞公布的2019年上半年房企销售排行榜中，中国金茂的名列也由2018年的第24位大幅度向下跃居五位，晋升为第17名。这指出，中国金茂再度以势如破竹的“金茂速度”，展出了其穿过地产周期、持续增长的地产优等生实力。

双千亿背后，“金茂模式”速度与质量顾及中期业绩报告中，中国金茂以四个最重要数据呈现出“两升两叛”的形态——低快速增长的签下销售额和销售面积，更进一步上升的平均值借贷成本和净负债率。2019年上半年，中国金茂的净负债率上升至67%，持续坐落于行业安全性务实范围内。

同时，金茂更加夺得了资本市场的信赖，持续保持着TOP20房企同行中的极低的资金成本。资料表明，2019年上半年，中国金茂先后顺利发售了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先借贷票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中国金茂当期平均值借贷成本较2018年年底上升了0.15个百分点，超过4.96%。

同时，中国金茂上半年维持了利润的务实快速增长，37%的毛利率正处于行业领先水平，核心净利超过32.81亿元，急剧向下快速增长。务实的财务及强劲的融资能力，反对着中国金茂的未来扩展。上半年，中国金茂总计提供项目24个，新的减少优质土储643万平方米。

截至6月30日，中国金茂总土储为6998万平方米，需要为公司未来三至五年的规模扩展获取坚实基础。此外，累计至2019年6月30日，中国金茂物业及土地已销售并未做到缴金额大约1,766亿元人民币，提早瞄准了未来一至两年的业绩和利润快速增长。

值得一提的是，金茂上半年新的提供项目中，城市运营项目约5个，土储贡献率超过45%。同时，上半年中国金茂拿地成本更进一步摊薄至5300元/㎡，同比减少35%。如今，中国金茂有数16个城市运营项目挥，其城市运营模式早已转入成熟期拷贝阶段。

根据中报发布数据，报告期内中国金茂的物业销售平均值单价为24000元/平方米。据此粗略估计，中国金茂的土地成本仅有占到售价的22%，未来产品将有更加多空间投放研发建设成本，在展开更加优质产品打造出的基础上拓宽利润。2016年至2018年，中国金茂的销售规模填充增长率超过了50%以上，正处于行业高位。在2019年经济上行压力减小、融资削减、行业在长年调控中创建长效机制的市场大形势中，中国金茂仍能维持速度与质量顾及的快速增长态势。

一个以城市运营为特色，通过内生动力突破地产周期构建持续低快速增长的“金茂模式”早已成熟期。产品力、城市运营、混改——金茂模式的三大内生动力不同于其它企业，中国金茂能受市场周期影响，获得务实持续发展的根本原因是：金茂模式不是往外摔节奏，而是向内要动力。持续领先的产品力、独树一帜的城市运营模式、以及2019年通过混改构建的更加有活力的股权结构，是中国金茂2019持续务实进阶的三大内生动力。（1）持续领先的产品力在产品力上，中国金茂以“广渠金茂府”为起点，高举高打，并逐步演化出有“府悦墅”全线优质产品图谱。

其中，品质出色的高端“府系”项目，已是金茂的最重要产品标签。迄今为止，在全国23城落地的42个金茂府口碑和业绩皆不错，沦为中国金茂实力持续增长的产品力确保。2019年，“超级金茂府”现象在全国持续烘烤。

北京未来金茂府60天销售金额突破50亿；上海西郊金茂府首首创下2小时220套房源全部销售一空的佳绩；成都武侯金茂府先河均价大约30000元，沦为成都楼市价格标杆；广州天河金茂府、西安长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波海曙金茂府等项目，在全国各个区域的重点城市，都沦为了当地楼市的重磅标杆产品。中国金茂代表府系项目2019年上半年，根据亿翰智库发布的2019年典型房企产品品牌指数TOP50，“中国金茂府”系列产品在第一季度和第二季度的评选中，以综合分数87.98分和87.28分，持续位列行业排行榜NO.1。（2）独树一帜的城市运营模式中国金茂自1998年启用金茂大厦之时，就开始亲眼和推展上海城市升级和产业升级，构想长年发展的城市运营之道。

作为中国城市运营商中的领航者，由中国金茂打造出的上海北外滩、长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城、丽江金茂谷镇等项目，早已沦为行业经典案例。中国金茂代表城市运营项目2019年，在品质城市运营持续递归发展的同时，金茂也构建了多个城市运营项目的拷贝落地。

在全国范围内，中国金茂实践中以城聚人，以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。据理解，2019年下半年金茂在嘉善、武汉、南通、福州等城市皆有城市运营项目在前进中。无论未来外在土地资源的供应节奏如何，目前中国金茂手中城市运营项目的滑动研发，早已需要为中国金茂持续瞄准成本合理、品质优质的土地资源、并有很大机会拓宽中国金茂持续发展中的利润蓄水池。（3）加快混改，转录“市场化”创造力2019年的混合所有制改革前进，给中国金茂的持续发展带给了新动力。

7月26日，中国金茂与中国平安、新华人寿分别议定股份配售协议和签定股份股份协议。随着中国平安沦为中国金茂的第二大股东，未来，金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力，扩展更大的合作空间。

混改的实质，是中国金茂构建了更进一步的“市场化”，取得了更加有活力的股权结构和更加有实力的长年投资方。对于金茂的“市场化”，中国金茂管理层回应，中国金茂将在维持央企属性的前提下，无限相似市场化运营。回应，有行业仔细观察人士回应，随着中国平安这样一个与中国金茂不具备强劲协同效应的长年投资者转入，金茂未来的持续务实快速增长空间将充满著想象。如今，中国金茂的半年业绩报告，也用数据证实了一切。

2019年八个月内中国金茂构建销售额与返款额双双突破千亿，下半年金茂可售货值充足，预计供货大约1660亿，有力承托全年1500亿目标达成协议。

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